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As garantias aceitas em contrato
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 37) admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E impõe um limite importante: só uma modalidade por contrato.
Isso significa que exigir fiador e seguro fiança ao mesmo tempo contraria a lei. Na dúvida sobre a redação do seu contrato, vale a leitura do jurídico da imobiliária ou de um advogado.
O seguro incêndio fica fora dessa conta: ele não é garantia do aluguel, e sim proteção da edificação. Por isso convive com qualquer uma das modalidades abaixo.
Seguro fiança locatícia
A seguradora assume o risco de inadimplência. É a opção com cobertura mais ampla e aprovação em poucos dias, sem depender de terceiros.
- A favor: não imobiliza capital, cobre encargos e danos quando contratado, e o locador recebe sem precisar acionar ninguém na Justiça primeiro.
- Contra: tem custo que não retorna e passa por análise cadastral, que pode resultar em recusa.
Detalhes em seguro fiança locatícia.
Fiador
Uma pessoa física assume a responsabilidade solidária pelo contrato, normalmente comprovando patrimônio imobiliário.
- A favor: não tem custo mensal para o inquilino.
- Contra: depende de encontrar alguém disposto a assinar; a cobrança é judicial e demorada; e o desgaste da relação pessoal é real quando algo dá errado.
Caução em dinheiro
Depósito feito pelo inquilino como garantia. A lei (art. 38, § 2º) limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel, e determina que seja depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário com os rendimentos ao fim da locação.
- A favor: simples, sem análise cadastral, e o valor volta ao inquilino.
- Contra: imobiliza capital logo na mudança, justamente quando as despesas se acumulam, e o teto de três aluguéis costuma cobrir pouco.
Título de capitalização
Opera com a mesma lógica da caução, em um produto financeiro bloqueado em favor do locador.
- A favor: análise simples, valor resgatável e cobertura frequentemente maior que o teto de três aluguéis da caução em dinheiro.
- Contra: imobiliza capital e o resgate precisa ser solicitado formalmente.
Detalhes em título de capitalização.
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Como escolher a garantia
Se você é proprietário
Pergunte quanto da sua perda potencial cada opção realmente cobre e em quanto tempo você teria o dinheiro na mão. Garantia que depende de processo judicial protege no papel e demora na prática.
Se você é inquilino
Compare o custo que não volta (seguro fiança) com o capital que fica parado (caução e título). Se a mudança já está apertada, diluir costuma pesar menos que imobilizar.
Se você é imobiliária
O critério é o tempo até o contrato fechar. Fiador trava negócio; fiança e título destravam, cada um para um perfil de pretendente.
Em qualquer caso
Confirme que o contrato exige apenas uma modalidade e que o seguro incêndio está contratado em paralelo, com valor compatível com a reconstrução do imóvel.
Trabalhamos com seguro fiança, título de capitalização e seguro incêndio, e somos parceiros de mais de 40 imobiliárias parceiras em Franca-SP. Se quiser, avaliamos o caso concreto antes de você decidir.